Kalkulator kredytu hipotecznego

O kredycie hipotecznym

Kredyt hipoteczny to zwykle najdłuższe i najdroższe zobowiązanie w życiu. Dwie decyzje mają największy wpływ na jego koszt: rodzaj rat oraz typ oprocentowania.

Część kapitałowa i odsetkowa raty

Każda rata kredytu dzieli się na dwie części. To kluczowe dla zrozumienia, dlaczego na początku dług spada tak wolno.

Część kapitałowa — to spłata pożyczonego kapitału. Tylko ta część realnie zmniejsza Twoje zadłużenie.

Część odsetkowa — to koszt pożyczenia pieniędzy, czyli zarobek banku. Te pieniądze nie obniżają salda kredytu. Przy ratach równych odsetki stanowią większość raty na początku, dlatego saldo spada powoli — widać to na wykresie powyżej.

Raty równe czy malejące?

Raty równe (annuitetowe) są stałe przez cały okres kredytu – na początku większą część raty stanowią odsetki, a z czasem rośnie udział kapitału. Niższa rata na start, ale wyższy łączny koszt odsetek.

Raty malejące mają stałą część kapitałową, więc rata jest najwyższa na początku i z każdym miesiącem spada. Wymagają wyższej zdolności kredytowej, ale całkowity koszt odsetek jest niższy.

Oprocentowanie zmienne czy stałe?

Oprocentowanie zmienne to suma stopy referencyjnej (WIBOR lub WIRON) i stałej marży banku. Rata zmienia się wraz ze stopami procentowymi – spada, gdy stopy maleją, i rośnie, gdy rosną.

Oprocentowanie stałe jest niezmienne przez ustalony okres (zgodnie z Rekomendacją S zwykle co najmniej 5 lat), po którym kredyt najczęściej przechodzi na oprocentowanie zmienne. Daje przewidywalność raty w tym okresie.

Czym jest marża i stopa referencyjna (WIBOR/WIRON)?

Przy oprocentowaniu zmiennym oprocentowanie kredytu to suma dwóch składników: stopy referencyjnej i marży banku. W tym kalkulatorze wpisujesz ich sumę jako jedno oprocentowanie, ale warto rozumieć, z czego się składa.

Stopa referencyjna (WIBOR/WIRON) — to rynkowa stopa procentowa, niezależna od banku. Zmienia się w czasie wraz ze stopami NBP, dlatego przy oprocentowaniu zmiennym Twoja rata może rosnąć lub maleć. WIRON stopniowo zastępuje WIBOR jako wskaźnik referencyjny.

Marża banku — to stała część oprocentowania, czyli zarobek banku, ustalana w umowie i niezmienna przez cały okres kredytu. To głównie o nią negocjujesz — im niższa marża, tym tańszy kredyt, niezależnie od wahań stopy referencyjnej.

Czy warto nadpłacać kredyt?

Nadpłata to wpłata ponad wymaganą ratę, która w całości obniża kapitał. Możesz dzięki niej skrócić okres kredytu (największa oszczędność na odsetkach) albo zmniejszyć wysokość raty. Im wcześniej nadpłacisz, tym więcej zaoszczędzisz — bo to właśnie na początku odsetki są najwyższe.

Zanim nadpłacisz, porównaj oprocentowanie kredytu z bezpiecznym zwrotem z oszczędności. Jeśli obligacje skarbowe lub lokata dają mniej niż oprocentowanie kredytu, nadpłata zwykle się opłaca. Warto też uwzględnić inflację, która realnie zmniejsza ciężar długu w czasie.